Semelles Juridiques : La garantie légale contre la perte de l’ouvrage

Dans le cadre de cette série d’articles intitulée « Semelles Juridiques », nous tenterons d’aborder de façon simple et accessible certaines notions de base du droit québécois de la construction. Ce premier article de la série offre une présentation générale du régime de responsabilité légale contre la perte de l’ouvrage, lequel s’applique aux différents intervenants à un chantier.

Le Code civil du Québec (C.c.Q.) prévoit, à son chapitre sur le contrat d’entreprise, deux régimes de garantie légale s’appliquant à presque tous les participants à la construction d’un immeuble: la garantie contre la perte de l’ouvrage et celle contre les malfaçons. Sous le régime de responsabilité pour la perte de l’ouvrage, les différents participants à une construction peuvent être tenus solidairement responsables de sa perte, si celle-ci survient dans les cinq années suivant la fin des travaux.

Cette garantie légale place un fardeau énorme sur les épaules des intervenants en construction, car elles créent un régime de responsabilité dite « sans faute ». Autrement dit, les parties prenantes à une construction peuvent être tenues responsables de sa perte ou des vices graves qui l’affectent et ce, sans même qu’il ne soit nécessaire de prouver leur faute. Voyons maintenant à qui s’appliquent ce premier régime, ainsi que ses conditions d’ouverture.

La garantie légale contre la perte de l’ouvrage

Qu’est-ce que la perte de l’ouvrage?

La perte peut être totale, partielle ou potentielle. Ainsi, il pourrait s’agir de l’écroulement total de l’immeuble, de l’effondrement de son toit seulement, ou encore, de la découverte d’un défaut tellement grave qu’il affecte la solidité de l’immeuble ou le rend impropre à l’usage auquel il est destiné. Ici, il est important de souligner la notion de gravité du défaut. Un défaut de moindre importance qui, par exemple, ne serait pas de nature à affecter la solidité de l’ouvrage, serait qualifié de simple malfaçon et tomberait sous l’égide du régime de garantie légale contre les malfaçons, que nous étudierons dans un autre article.

À qui la garantie s’applique-t-elle?

La garantie légale contre la perte de l’ouvrage s’applique à l’entrepreneur, à l’architecte, à l’ingénieur, au sous-entrepreneur ainsi qu’au promoteur immobilier vendant un ouvrage qu’il a construit ou fait construire. Notons que cette liste est limitative, c’est-à-dire qu’elle ne s’applique qu’aux cinq intervenants mentionnés ci-dessus. La responsabilité légale pour la perte de l’ouvrage ne s’applique donc pas aux autres acteurs impliqués sur le chantier comme, par exemple, le fournisseur de matériaux ou le manufacturier. Ceux-ci pourraient cependant être poursuivis par l’intervenant contre lequel la garantie est exercée.

Qui protège-t-elle?

Toute personne pouvant être « victime » de la perte de l’ouvrage. Il peut donc s’agir du client ayant commandé l’ouvrage, ou même d’un tiers n’ayant aucun lien contractuel avec les intervenants mentionnés ci-dessus (à condition que la perte survienne dans les cinq années suivant la fin des travaux).

Comment s’applique-t-elle?

De façon solidaire, c’est-à-dire que n’importe lequel des intervenants mentionnés peut être contraint de réparer l’entièreté du préjudice et ce, même si la perte est attribuable à un autre. Ainsi, par exemple, si la perte de l’immeuble est causée par une erreur dans les plans (en raison d’une faute de l’architecte), l’entrepreneur qui n’a commis aucune faute pourrait être contraint de dédommager le client. Il appartiendrait ensuite à l’entrepreneur de poursuivre l’architecte, que ce soit en garantie ou dans un recours séparé. La responsabilité solidaire a pour but de faciliter le recours du client et de lui épargner la tâche de devoir retracer tous les intervenants ayant participé à la construction.

Comment la perte survient-elle?

La perte doit être causée par un vice de construction, de réalisation, de conception, ou encore, un vice de sol. Cette énumération a pour effet d’englober presque tous les types de vices pouvant affecter la solidité de l’immeuble et qui pourraient être décelés par un examen attentif de la part des intervenants. Ainsi, même si la perte de l’immeuble est attribuable à la qualité géologique du sol, un champ d’expertise pouvant être totalement étranger à un entrepreneur, ce dernier pourrait quand même en être tenu responsable. Cet exemple illustre bien la sévérité de ce régime de garantie.

Que doit prouver le client, le propriétaire ou la victime de la parte?

Que nous sommes en présence 1) d’un ouvrage; 2) d’une perte; 3) que cette perte est probablement due à un vice de construction, réalisation, conception ou de sol; et 4) que la perte (ou l’apparition du vice grave) survient dans les cinq années suivant la fin des travaux. Ainsi, du moment que nous sommes en présence de ces quatre éléments, il est présumé que la perte de l’immeuble est attribuable à la faute d’un des intervenants mentionnés, d’où la responsabilité « sans faute ». Ceci a pour effet d’éviter au propriétaire de devoir trouver la cause précise du dommage et, par le fait même, oblige l’intervenant poursuivi à établir lui-même la raison de la perte, dans sa défense. Ceci constitue donc une exception au principe voulant que le demandeur doit prouver les faits à la base de sa demande en justice, puisque le fardeau de preuve est renversé et mis sur les épaules du défendeur.

Comment l’intervenant peut-il se défendre?

L’intervenant poursuivi en vertu de la garantie légale doit prouver qu’il n’a commis aucune faute dans l’exécution de ses tâches. Autrement dit, il faudra prouver l’inexistence d’un fait. Cela reviendra donc, dans la plupart des cas, à prouver la faute d’un autre intervenant.

L’architecte ou l’ingénieur devra prouver que les plans et expertises qu’il a préparés sont exempts de vice, ou encore qu’il n’a commis aucune faute dans la direction ou la surveillance des travaux.

L’entrepreneur ou le promoteur immobilier devra prouver que le vice résulte d’une erreur ou d’un défaut dans les expertises ou les plans de l’architecte ou de l’ingénieur choisi par le client. Ici, il est important de souligner qu’il s’agit de l’architecte ou ingénieur choisi par le client. Ainsi, l’entrepreneur qui offre un service « clé en main » pour la construction d’une maison, et qui retient donc lui-même les services d’un architecte, pourrait être tenu responsable des erreurs commises par « son » architecte.

Le sous-traitant ne sera dégagé de sa responsabilité qu’en prouvant que les vices résultent des décisions de l’entrepreneur ou des expertises ou plans de l’architecte ou de l’ingénieur.

Chacun des intervenants pourra prouver que les vices résultent de décisions imposées par le client dans le choix du sol ou des matériaux, ou dans le choix des sous-entrepreneurs, des experts ou des méthodes de construction. Cela dit, ce moyen de défense sera particulièrement difficile à établir, étant donné que le client « profane » a souvent bien peu de connaissances en construction, tandis que l’intervenant est qualifié d’expert dans le domaine. Il sera donc ardu de prouver qu’une décision a été imposée par le client. Une telle défense trouvera habituellement application lorsque nous sommes en présence d’un client étant lui-même expert en construction (pensons à un entrepreneur de Montréal qui se ferait construire un chalet dans les Laurentides et qui retiendrait donc les services d’un entrepreneur de la région, par commodité, ou encore, à un organisme public possédant sa propre équipe interne d’ingénieurs, architectes et experts en construction).

Finalement, chacun des intervenants pourrait aussi se soustraire à cette responsabilité en prouvant que la perte est due à une force majeure, c’est-à-dire un événement imprévisible et irrésistible (comme une catastrophe naturelle), ou à la faute d’un tiers.

Conclusion

En conclusion, le régime de responsabilité légale pour la perte de l’ouvrage impose un lourd fardeau sur les épaules des intervenants en construction. Ceci est d’autant plus vrai pour l’entrepreneur général, qui est considéré comme expert dans presque tous les domaines de la construction, bien que ces domaines soient de plus en plus nombreux et complexes. De plus, en pratique, l’entrepreneur générale sera bien souvent le correspondant direct du client et donc, naturellement, le bouc émissaire naturel en cas de pépin.

L’équipe de Cotney Avocats se spécialise en droit de la construction et, notamment, dans la défense des intervenants en cas de poursuite pour vices graves et malfaçons. Nos avocats ont une connaissance pratique du milieu de la construction, ce qui leur permet de comprendre rapidement les faits à la base d’un litige, et de proposer des solutions réalistes et efficaces à leurs clients. N’hésitez pas à communiquer avec l’un de nos avocats pour toute question.

Écrit par Samuel St-Jean

À propos de l’auteur : Me Samuel St-Jean est avocat au sein de notre bureau de Montréal. Me St-Jean pratique principalement en litige civil et commercial, notamment en droit de la construction, en injonctions, en louage commercial et résidentiel, ou dans le cadre de litige entre actionnaires. Il accompagne également plusieurs petites et moyennes entreprises en droit corporatif, en plus de rédiger et de réviser des contrats d’entreprise ou de services. Contact : sstjean@cotneycl.com.

Avis de non-responsabilité : Les informations contenues dans cet article sont uniquement à titre  d’information pédagogique générale. Ces informations ne constituent pas des conseils  juridiques, ne sont pas destinées à constituer des conseils juridiques et ne doivent pas non plus  être considérées comme des conseils juridiques pour votre situation factuelle spécifique.

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